一、政策背景

宜丰县上一轮基准地价估价期日为2018年7月1日，根据《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发[2017]27号)和《江西省自然资源厅办公室关于开展2021年度基准地价更新工作的通知》(赣自然资办函[2021]72号)精神，按照“基准地价每三年应全面更新一次”的要求，宜丰县城区土地定级与基准地价更新工作于2021年9月启动，2022年2月28日组织了更新成果听证会，2022年6月30日通过了省自然资源厅会同省发展和改革委员会组织的专家评审，2022年10月13日市政府批复同意了我县城区土地定级与基准地价更新成果，2022年11月21日县政府公布实施《宜丰县城区土地定级与基准地价更新成果》。

二、基准地价更新的意义

(一)为政府管理土地提供决策依据

基准地价可以为确定土地使用权出让金提供参考；为各级政府据此制定地价政策，从而引导土地利用和流动，进而引导产业流向，促进城市土地的合理利用和国家产业政策的实施；有利于政府合理调控地价，确保政府科学合理取得土地收益，并将其作为政府宏观经济调控的工具。

(二)为公众了解本地区的地价政策提供技术平台

基准地价是政府委托特定的估价机构进行地价估算，估算出来的价格需要向全社会公布，从而增加公众对本地区地价政策的认识程度；基准地价最基本的表达方式就是土地级别，可以让公众了解一个地区的级差情况；基准地价还区分商服、住宅、工业等不同用途，可以让公众了解不同用途的价格差异及政策导向。

(三)基准地价可为土地评估服务

基准地价系数修正法评估宗地是我国地价评估的主要方法之一，根据国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知（国土资厅发〔2018〕4号）要求，基准地价系数修正法是评估方法中必用的方法之一。

三、主要更新内容

（一）调整土地定级与基准地价更新范围

根据《宜丰县土地利用总体规划（2006-2020年）》延续方案及《江西省自然资源厅办公室关于开展 2021 年度基准地价更新工作的通知》（赣自然资办函〔2021〕72 号）等相关文件要求:基准地价评估范围应与土地定级范围一致，即为土地利用总体规划中心城区规划的允许建设区和有条件建设区。确定本次宜丰县城区土地定级与基准地价更新的四至范围为：东至工信大道以东1000米左右，南至周家、茶头村、蔡家，西至江西宝和新能源有限公司、兰天驾校，北至福隆花苑、宜丰资寿寺，总面积为5046.76公顷。本轮范围比上轮范围增加了488.17公顷，北边增加了宜丰资寿寺与竹文化园中间区域，南边增加了石埠、楼下边、洲子上、周家、蔡家。东边增加了上梅、下梅、宜丰水上乐园，减少了邹家。

（二）调整土地级别

商服用地：一级新增翠竹御景小区、宜丰县政府、南苑住宅小区、耶溪福城，二级新增江家园文明小区、中国石化，五级北边增加了宜丰资寿寺与竹文化园中间区域，南边增加了石埠、楼下边、洲子上、周家、蔡家。东边增加了上梅、下梅、宜丰水上乐园，减少了邹家。（三、四级较上轮基本无变化）

住宅用地：一级新增宜丰中学、理想城、翰林苑、九岭阳光、渊明大道以东，官山大道以西区域，二级新增新旅明樾府、崇文中学、宜丰县第七小学周边区域，四级北边增加了宜丰资寿寺与竹文化园中间区域，南边增加了石埠、楼下边、洲子上、周家、蔡家，五级增加了上梅、下梅、宜丰水上乐园，减少了邹家。（三级较上轮基本无变化）

工业用地：一级新增伴山花鸟公园 、新昌公园、宜丰中学、理想城、桥西中心小学周边区域，二级新增宜丰新旅明樾府 、干塘、爱鸿瓷砖批发周边区域，三级新增新增公牛装饰开关以西龚家坪村以东区域以及新昌东大道以北1000米左右区域，四级北边增加了宜丰资寿寺与竹文化园中间区域，南边增加了石埠、楼下边、洲子上、周家、蔡家。东边增加了上梅、下梅、宜丰水上乐园，减少了邹家。

公共服务用地：一级新增宜丰县政府 、翠竹御景、宜丰中学、理想城，三级北边增加了宜丰资寿寺与竹文化园中间区域，南边增加了石埠、楼下边、洲子上，周家、蔡家。东边增加了上梅、下梅、宜丰水上乐园，减少了邹家。（二级较上轮基本无变化）

宜丰县城区土地级别面积统计表（2022年）

单位：公顷

（三）调整各级别基准地价

通过对近三年成交的土地案例、房屋买卖情况、店铺租金等情况进行了详细的分析，采用相应的估价方法测算其在基准地价内涵设定条件下的价格，最终测算确定了宜丰县城区基准地价。

宜丰县城区基准地价表

单位：元/平方米

上一轮经批准验收并公布的基准地价是2018年制定的，更新后的商服、住宅用地较上一轮基准地价有一定幅度提高，工业、公共服务用地价格较上一轮基准地价有小幅度上升，根据近几年交易案例，工业用地平均单价为120元/平方米，故此次基准地价较上了轮下降3.23%，上轮公共服务用地只分了一类进行更新评估，本轮参照新的用地用海分类指南更新为三大类。

四、后续工作考虑

1、宜丰县城区基准地价更新成果已公布实施启用，后续土地出让严格按照基准地价标准制定出让底价，保障土地市场平稳健康的运行；

2、按照《中华人民共和国土地管理法》和《城镇土地分等定级规程》等相关法律、技术规范要求，基准地价至少三年应进行一次更新，后续应按照省自然资源厅工作部署文件要求及时更新，保证该项成果与我县土地市场和经济水平的匹配性。

解读人：席燕   联系电话：0795-2762723